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大拆大建的棚改結(jié)束，但城市更新改造的工作并未結(jié)束，取而代之的是全面推進(jìn)“舊改”——以2000年前建成的住宅小區(qū)為重點(diǎn)，著力改造提升水電路氣信等基礎(chǔ)設(shè)施，符合條件的小區(qū)全部加裝揭陽(yáng)加裝電梯，并發(fā)展養(yǎng)老、托育、助餐等服務(wù)，切實(shí)改善群眾居住條件和生活環(huán)境。

宏觀層面舊改不僅有助于推進(jìn)城市的轉(zhuǎn)型晉級(jí)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，而且對(duì)于緩解住房供求矛盾以及房?jī)r(jià)上升問(wèn)題，具有重大的意義。微觀層面，舊改完全體現(xiàn)了以人為本的理念，尊重每一位居民的意見(jiàn)。

但就是這么一項(xiàng)在絕大多數(shù)人看來(lái)是惠民利國(guó)的政策，真正推行實(shí)施起來(lái)卻阻力重重：難點(diǎn)不在于基礎(chǔ)類(lèi)的水電路等基礎(chǔ)設(shè)施的改造，而在于給4層以上的老舊小區(qū)“加裝電梯”這一重大民生需求上——2020年全國(guó)4.1萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)宣布啟動(dòng)“舊改”，但據(jù)悉有1.8萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)的加裝電梯事宜上推進(jìn)“不順利”。

其中近一半小區(qū)因?yàn)闃巧蠘窍戮用竦囊庖?jiàn)不統(tǒng)一，加裝電梯事宜被暫時(shí)擱置。21世紀(jì)財(cái)經(jīng)報(bào)道，上海、北京、南京、杭州等地，均有不低于3成的老舊小區(qū)在加裝電梯上遇到了“困難”。4月3日，搜狐財(cái)經(jīng)報(bào)道，上海某老舊小區(qū)4樓和3樓的兩家處了30年的鄰居，因?yàn)榧友b一部電梯徹底“斷交”了。

其實(shí)，對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯，真正有矛盾的并非是4樓和3樓，而是頂樓住戶(hù)和低樓層住戶(hù)，通常情況下6樓和1、2樓的矛盾最大。這其實(shí)很好理解，頂樓和低樓的業(yè)主對(duì)于該不該加裝電梯存在巨大分歧：

6樓住戶(hù)對(duì)電梯望眼欲穿，需求異常強(qiáng)烈，尤其是一些中老年住戶(hù)，對(duì)于加裝電梯的需求更強(qiáng)，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中確確實(shí)實(shí)有很多上了年紀(jì)、腿腳不便的老人，因?yàn)樽≡陧敇牵娴某闪恕皯铱绽先恕?，更有甚者一年半載都下不了一次樓。

1、2樓反對(duì)安裝電梯，自然也有他們的理由：其一、這兩個(gè)樓層根本使用不到電梯；其二、安裝電梯后，自己以后每年都要被迫繳納巨額的電梯維保費(fèi)用，這錢(qián)花得冤枉；其三、安裝電梯必然會(huì)帶來(lái)遮擋陽(yáng)光、阻擋通風(fēng)、噪音增加等弊端，低樓層房子本來(lái)弊端就多，如果再加上這些，未來(lái)勢(shì)必在市場(chǎng)上會(huì)更受不待見(jiàn)，貶值的可能更大。

樓上樓下居民之間意見(jiàn)不統(tǒng)一，老舊小區(qū)加裝電梯事宜就無(wú)法推進(jìn)，根本原因是國(guó)家在全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)舊改工作時(shí)賦予了每一個(gè)居民“一票否決”的權(quán)力，即每一項(xiàng)舊改事項(xiàng)的實(shí)施推進(jìn)工作，都需要一棟樓的全部居民達(dá)成一致意見(jiàn)，倘若有一戶(hù)居民不同意，舊改工作就不能實(shí)施。老舊小區(qū)加裝也一樣，倘若一棟樓有一戶(hù)居民不同意，電梯就不能加裝。

但老舊小區(qū)加裝電梯是很多人的剛性需求。不僅如此，老房子加裝電梯也是大勢(shì)所趨——2019年公布的新版住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，明確提到“新建4層及以上住宅，必須配備電梯”。2019年住建部推進(jìn)全國(guó)舊改時(shí)也重點(diǎn)提到了，老齡化趨勢(shì)下，老舊小區(qū)舊改工作要注重規(guī)范內(nèi)容的精細(xì)化、可操作性，強(qiáng)化住宅無(wú)障礙與適老化改造?！斑m老化”一詞言外之意就是舊改要照顧到老人的實(shí)際需求，換言之，但凡符合條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)原則上要統(tǒng)統(tǒng)加裝電梯。這不僅是大趨勢(shì)，更是很多地方實(shí)行政策時(shí)的硬性規(guī)定。

“一票否決”正被廢除

2020年之前，因?yàn)橛小耙黄狈駴Q”的存在，老舊小區(qū)加裝電梯困難重重。但從2021年起，“一票否決”正逐漸被廢除，這意味著老房子加裝電梯有解了——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到今天，全國(guó)已經(jīng)有5個(gè)省市宣布廢除“一票否決”：

1、去年12月中旬，濟(jì)南發(fā)布老樓安裝電梯新政，其中明確規(guī)定“不再要求本單元業(yè)主百分之百同意”，而是調(diào)整為“100%告知”及“2/3業(yè)主達(dá)成共識(shí)即可”；

2、去年底江蘇省也將“老舊小區(qū)加裝電梯一半業(yè)主同意就能實(shí)施”規(guī)定納入物業(yè)管理新規(guī)。毫無(wú)疑問(wèn)，這樣的調(diào)整將大大提高老舊小區(qū)加裝電梯的成功率；

3、珠海近期也發(fā)布了《既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見(jiàn)》，宣布廢除“一票否決”：2/3以上業(yè)主參與表決，且參與表決的業(yè)主有3/4同意即可加裝電梯。

4、上海、北京于2020年5月份時(shí)就已經(jīng)宣布廢除“一票否決”。北京調(diào)整后的規(guī)定是：既有多層住宅加裝電梯，雙三分之二業(yè)主同意且其他業(yè)主不持反對(duì)意見(jiàn)就可實(shí)施。

有人可能會(huì)說(shuō)，這是強(qiáng)制安裝，完全不顧及低樓層業(yè)主的反對(duì)聲音，法律上是不支持的。其實(shí)不然，我們通過(guò)律師了解到，實(shí)際上物權(quán)法等相關(guān)法律都明確規(guī)定，其實(shí)既有住宅需要使用共有部位增設(shè)電梯，只需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意即可。換言之，法律上并非要求所有人都同意方可加裝電梯。

“一票否決”廢除，意味著老舊小區(qū)加裝電梯真的有解了，未來(lái)一棟樓縱使有1、2個(gè)住戶(hù)不同意加裝電梯，也不必?fù)?dān)心加電梯方案無(wú)法通過(guò)，只要絕大多數(shù)（達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)）住戶(hù)同意，加裝電梯勢(shì)不可擋。尤其是在絕大多數(shù)住戶(hù)都同意，但1樓住戶(hù)仍然無(wú)理由反對(duì)的情況下，不那么反對(duì)也無(wú)效了。這對(duì)許多老樓的住戶(hù)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)好消息。

新方案大家都同意了

除此之外，其實(shí)很多暫時(shí)未廢除“一票否決”的老舊小區(qū)加裝電梯也迎來(lái)了利好——新方案公布，大家都同意了。事實(shí)上，從2021年開(kāi)始，全國(guó)已經(jīng)有不少城市正在全力推進(jìn)加裝電梯“新方案”。

這個(gè)新方案就是“共享電梯”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，全體業(yè)主都不需要出一分錢(qián)，電梯由第三方電梯企業(yè)加裝，但電梯的運(yùn)行采用“刷卡付費(fèi)”的共享模式。乘梯費(fèi)用由下至上合理增加，比如2樓乘坐一次0.1元，2樓0.2元，3、4樓0.5元，5樓0.7元，6樓0.8元。與此同時(shí)，為了彌補(bǔ)電梯企業(yè)的成本，全體業(yè)主簽字同意，電梯的內(nèi)外轎廂的廣告運(yùn)營(yíng)權(quán)利歸第三方所有。換言之就是，業(yè)主同意用小區(qū)電梯的廣告收益來(lái)補(bǔ)償電梯安裝企業(yè)。

事實(shí)證明，“共享電梯”的方案確實(shí)可行，既解決了所有樓層的出資問(wèn)題，也解決了電梯施工等問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)的事情交給專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)做，不僅能保證質(zhì)量，也能保證后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用降到最低水平。

有人可能會(huì)說(shuō)，這種模式下，低樓層仍然可以不同意安裝電梯。從河北一些小區(qū)采用這一模式加裝電梯的案例來(lái)看，這個(gè)顧慮其實(shí)也很好解決：加裝電梯的主要矛盾點(diǎn)在高樓層和低樓層，低樓層不同意加裝電梯，無(wú)非是覺(jué)得利益不平衡。大家可以坐下來(lái)通過(guò)協(xié)商，讓高樓層給予低樓層一定金額的補(bǔ)償，這事也就徹底解決了。河北保定某小區(qū)最后的方案是，高樓層業(yè)主給予低樓層總計(jì)一次性5000元的補(bǔ)償，大家皆大歡喜，最后都拍手同意了。

“舊改”正如火如荼進(jìn)行，住建部公布的消息顯示，2025年之前，全國(guó)要完成17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)的改造工作，可謂任重道遠(yuǎn)。與此同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，未來(lái)5年全國(guó)會(huì)有更多的老舊小區(qū)完成加裝電梯的工作，尤其是在“一票否決”廢除和“共享電梯”模式誕生后，老舊小區(qū)加裝電梯的問(wèn)題或圓滿(mǎn)解決。

最后我們想說(shuō)，很多低樓層住戶(hù)通過(guò)刁難、抵制的方式，故意不同意加裝電梯，這種做法不可取，一方面樓上樓下都是鄰居，而且每個(gè)人都有老去的一天，互相理解、互相幫助一直以來(lái)都是中華民族的傳統(tǒng)美德；另一方面，老樓加電梯大趨勢(shì)已定，未來(lái)勢(shì)必會(huì)有更多的地方宣布廢除“一票否決”，這意味著未來(lái)老樓加裝電梯或統(tǒng)統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)。

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